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  • 老齡化社會正加速到來 住宅適老化改造應早布局

    住宅適老化改造應早布局


    過去房地產大拆大建模式已難以為繼,完善包括養老在內的住宅功能和服務,是房企轉型的重要方向,需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領域。


    老齡化社會正加速到來。我國老年人大多數選擇居家或社區養老,形成了“9073”格局,即90%左右的老年人居家養老,7%左右的老年人依托社區支持養老,3%的老年人入住機構養老。養老和住房以及居住生活的方方面面關系都十分密切。2022年《政府工作報告》提出,再開工改造一批城鎮老舊小區,推進無障礙環境建設和適老化改造??梢灶A計,對于房地產行業和物業行業來說,適老化將成為重要發展方向。


    養老產業是一片藍海。中國社科院發布的《中國養老產業發展白皮書》數據顯示,到2030年,我國養老產業規模將達到13萬億元。未來與養老有關的行業和領域將迎來不小的發展空間。有分析認為,從長遠看,人口老齡化對房地產市場會產生一定影響。年長的人總體購房意愿不如年輕人,住房總需求可能不再增加甚至有所萎縮。但是人們對適老化住房、老舊小區適老化改造,以及養老服務的需求更加旺盛。


    無論是新建小區還是老舊小區,都將涉及適老化建設和改造。國務院發出的《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》提出,“十四五”時期,新建城區、新建居住區配套建設養老服務設施達標率要達到100%。在老小區中,完成小區路面平整、出入口和通道無障礙改造、地面防滑處理,在樓梯沿墻加裝扶手,在樓層間安裝掛壁式休息椅,建設涼亭、休閑座椅等適老化改造都應納入老舊小區改造內容。


    適老化建設和改造給房企帶來機遇與挑戰?;趶V闊市場前景和政策大力支持,新建住宅和社區房企應盡早進行適老化布局,對住宅產品超前規劃設計,一方面可以通過差異化增強市場競爭力和吸引力,同時也可避免日后改造帶來的麻煩。針對適老化建設和改造的一些基本元素,相關部門也應出臺技術導則,甚至是強制性條文,引導房地產開發企業在適老化建設改造中更加規范。相比新社區,老舊小區物業服務并不完善,而老人在老舊小區居住的比例更大,因此,老舊小區的適老化改造需求更迫切,挑戰更多。房企想要在小區適老布局這一賽道上有所突破,需要在人才儲備、經營模式等方面做更多努力。


    與硬件改造相比,養老服務的完善和提升更為迫切,在這方面物業企業有先天優勢。因此,六部委曾聯合發文推動和支持物業服務企業積極探索“物業服務+養老服務”模式。在實際經營中,物業服務企業可以專門設立提供養老服務的團隊和部門,提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫、照料看護等定制養老服務。還可以將服務鏈條延伸,豐富養老服務內容,參與提供醫養結合的服務。


    其實,不少房企和物業服務企業早就布局養老領域,但盈利難等困局仍待破解。業內人士統計,規模排名前百名房企中,有約70%進行了與養老有關的布局和探索。有的企業通過拿地建養老院,也有的以養老功能為噱頭賣房。房企在探索適老化過程中,居家、社區、機構養老等多種模式都有所涉及,建成了一些醫養結合型長期照護機構,打造了一批長者社區、老年公寓、照料中心等。實際上,一些養老機構空置率較高,而其實社會上養老服務的需求量很大,這就存在一個供需錯配問題。按照上述“9073”格局,養老服務主陣地還在于社區和居家養老。因此,涉足養老領域有必要更深入研究社區居家養老的特點。同時,在發展養老院等機構養老模式時,可加強調研分析,找準市場定位,緊跟市場需求。


    房企涉足養老領域遇到的另一個較為核心的問題是盈利周期長,甚至短期根本不盈利的問題。通過提供養老服務收回成本是一個相對漫長的過程,這對于過去習慣了高杠桿、高周轉、高回報的房企而言,難免不習慣。須明確,過去房地產大拆大建模式已難以為繼,完善包括養老在內的住宅功能和服務,是房企轉型的重要方向,需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領域。


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